Worst Performing Building: Welche Sanierungspflichten gelten ab 2030?

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kommen neue energetische Mindestanforderungen auf Eigentümer bestehender Nichtwohngebäude zu. Ab 2030 müssen besonders ineffiziente Gebäude festgelegte Grenzwerte einhalten, die ab 2033 nochmals verschärft werden. Gleichzeitig schafft die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zusätzliche finanzielle Anreize für die Sanierung sogenannter Worst Performing Buildings (WPB).

Für Unternehmen mit älteren Gewerbeimmobilien oder größeren Gebäudebeständen stellt sich damit die Frage, welche Investitionen in den kommenden Jahren erforderlich werden. Welche Gebäude fallen tatsächlich unter die neuen Anforderungen? Wann besteht eine gesetzliche Sanierungspflicht und welche zusätzlichen Fördermittel können genutzt werden?

Eine pauschale Bewertung anhand des Gebäudealters oder des bisherigen Energieverbrauchs reicht dafür nicht aus. Das GModG sieht verschiedene Ausnahmen vor, während für den WPB-Status eigene Kriterien gelten. Eigentümer und Bestandshalter sollten deshalb zunächst klären, welche ihrer Gebäude betroffen sind und wo sich gesetzlicher Handlungsbedarf mit ohnehin geplanten Sanierungsmaßnahmen verbinden lässt.

Welche energetischen Mindestanforderungen gelten ab 2030 für Nichtwohngebäude?

Mit § 40 GModG werden neue Renovierungsanforderungen für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude eingeführt. Die Vorschrift tritt am 1. Januar 2027 in Kraft, die ersten Grenzwerte müssen jedoch erst ab 2030 eingehalten werden.

Maßgeblich ist der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf eines Gebäudes im Verhältnis zu einem vergleichbaren Referenzgebäude. Dieses besitzt dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, wird rechnerisch jedoch mit einer gesetzlich festgelegten technischen Ausstattung bewertet.

Für bestehende Nichtwohngebäude gelten folgende Grenzwerte.

Bei der energetischen Bewertung werden unter anderem die Gebäudehülle und die technischen Anlagen für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung berücksichtigt. Energie, die unmittelbar für industrielle Produktionsprozesse benötigt wird, gehört dagegen nicht zur energetischen Gebäudebilanz nach dem GModG.

Überschreitet ein Gebäude den jeweils zulässigen Grenzwert, müssen Eigentümer grundsätzlich geeignete Maßnahmen ergreifen, um die Anforderungen einzuhalten. Welche Sanierung dafür notwendig ist, hängt vom energetischen Zustand und der vorhandenen Gebäudetechnik ab. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Maßnahme vor, sodass unterschiedliche technische Lösungen infrage kommen können.

Welche Nichtwohngebäude sind von den Sanierungspflichten ausgenommen?

§ 40 GModG enthält mehrere sogenannte Erfüllungsfiktionen. Das bedeutet, dass die gesetzlichen Anforderungen bei bestimmten Gebäuden bereits als erfüllt gelten, auch wenn ihr tatsächlicher Energiebedarf die genannten Grenzwerte möglicherweise überschreitet.

Das betrifft beispielsweise Nichtwohngebäude, die ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurden. Auch ältere Immobilien können darunterfallen, sofern sie nachträglich mindestens auf das energetische Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 gebracht wurden oder ihr Jahres-Heizwärmebedarf die damaligen Anforderungen bereits einhält.

Eine weitere Erfüllungsfiktion betrifft die Wärmeversorgung. Werden Gebäude überwiegend durch eine Wärmepumpe oder mit Biomasse beheizt oder sind sie an ein Fernwärmenetz angeschlossen, gelten die Renovierungsanforderungen ebenfalls als erfüllt.

Darüber hinaus sieht das Gesetz Ausnahmen für bestimmte Gebäudearten und Nutzungen vor. Dazu zählen unter anderem bestimmte Baudenkmäler, freistehende Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf. Unter bestimmten Voraussetzungen sind auch Gebäude ausgenommen, deren Abriss, Nutzungsänderung oder umfassende Sanierung zum maßgeblichen Stichtag feststeht. Weitere Sonderregelungen betreffen bestimmte landwirtschaftliche Gebäude und Liegenschaften der Landes- und Bündnisverteidigung.

Die Renovierungsanforderungen sind außerdem nicht anzuwenden, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Ob eine solche Ausnahme vorliegt, muss anhand der konkreten Gebäudesituation beurteilt werden.

Ein älteres Bürogebäude kann aufgrund einer früheren Modernisierung oder seiner Wärmeversorgung bereits die Renovierungsanforderungen des § 40 GModG erfüllen, obwohl seine Energiekennwerte zunächst auf einen hohen Sanierungsbedarf hindeuten.

Vor einer umfassenden energetischen Berechnung lohnt sich daher ein Blick auf die vorhandenen Bau- und Sanierungsunterlagen. Gerade bei größeren Portfolios lässt sich damit häufig schon eingrenzen, für welche Gebäude eine vertiefte Prüfung erforderlich ist.

Wann gilt ein Nichtwohngebäude als Worst Performing Building?

Neben den gesetzlichen Mindestanforderungen spielt die Einstufung als Worst Performing Building, kurz WPB, eine wichtige Rolle bei der Förderplanung. Mit dieser Kategorie berücksichtigt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) besonders ineffiziente Bestandsgebäude, für deren energetische Sanierung unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Fördermittel gewährt werden.

Bei Nichtwohngebäuden kann der WPB-Status auf zwei Wegen nachgewiesen werden.

Nachweis über den Energiebedarf

Ein Nichtwohngebäude gilt grundsätzlich als WPB, wenn sein berechneter Jahres-Primärenergiebedarf mindestens das Vierfache des entsprechenden Referenzgebäudewerts beträgt. Dafür ist eine energetische Bedarfsberechnung erforderlich, die den Gebäudezustand unmittelbar vor der geplanten Sanierung abbildet und zum Zeitpunkt der Antragstellung höchstens ein Jahr alt sein darf.

Alternativer Nachweis über Baujahr und Sanierungszustand

Für Nichtwohngebäude mit Baujahr 1957 oder früher besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine vereinfachte Nachweismöglichkeit. Ist die Gebäudehülle im Wesentlichen energetisch unsaniert, kann der WPB-Status anhand des Baujahrs und der bisherigen Sanierungshistorie festgestellt werden.

Ein früherer Fensteraustausch oder die Erneuerung des Fassadenputzes schließen diese Einstufung nicht automatisch aus. Allerdings gelten weitere Einschränkungen. So dürfen beispielsweise Erweiterungen und Anbauten nach dem 1. Januar 1984 die Nutzfläche des Gebäudes nicht um mehr als 20 Prozent erhöht haben.

Für ältere Gewerbeimmobilien kann dieser Nachweis eine sinnvolle Alternative zur vollständigen Bedarfsberechnung darstellen, sofern die erforderlichen Unterlagen vorliegen und sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Warum WPB-Status und GModG-Sanierungspflicht getrennt bewertet werden müssen

Obwohl beide Regelwerke die energetische Qualität eines Gebäudes berücksichtigen, unterscheiden sich ihre Anforderungen und rechtlichen Folgen.

Das GModG legt fest, welche bestehenden Nichtwohngebäude künftig bestimmte energetische Mindestanforderungen erfüllen müssen. Die BEG verwendet dagegen eigene Kriterien, um besonders ineffiziente Gebäude bei einer geförderten Sanierung finanziell besserzustellen.

Die jeweiligen Schwellenwerte von 4,0 für den WPB-Status sowie 3,5 beziehungsweise 2,95 für die GModG-Anforderungen sind dabei nicht unmittelbar vergleichbar. Für das GModG gelten teilweise andere Berechnungsvorgaben. Unter anderem wird beim Referenzgebäude für die Wärmeversorgung ein besonderer Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt.

Ein Gebäude kann deshalb die Voraussetzungen für einen WPB-Förderbonus erfüllen, ohne zugleich einer gesetzlichen Renovierungspflicht zu unterliegen. Ebenso können Nichtwohngebäude unter die Anforderungen des GModG fallen, obwohl sie nach den BEG-Kriterien nicht als WPB gelten.

Für die Sanierungsplanung ist diese Unterscheidung entscheidend, da der WPB-Status zusätzliche Fördermöglichkeiten eröffnet, während die gesetzliche Betroffenheit darüber bestimmt, ob energetische Verbesserungen innerhalb der vorgegebenen Fristen erforderlich sind.

Welche zusätzlichen Fördermöglichkeiten gibt es für Worst Performing Buildings?

Bei der Sanierung besonders ineffizienter Nichtwohngebäude können Eigentümer von zusätzlichen Fördermitteln profitieren. Die Höhe und die Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch danach, ob eine umfassende Effizienzgebäudesanierung oder einzelne Maßnahmen an der Gebäudehülle geplant sind.

Zehn Prozentpunkte WPB-Bonus bei einer Effizienzgebäudesanierung

Wer ein förderfähiges Worst Performing Building umfassend saniert und dabei eine begünstigte Effizienzgebäudestufe erreicht, kann über das KfW-Programm 263 einen zusätzlichen Tilgungszuschuss von zehn Prozentpunkten erhalten.

Der Bonus ist beispielsweise bei einer Sanierung auf Effizienzgebäude 55 EE oder Effizienzgebäude 40 EE möglich. Voraussetzung ist, dass sowohl der WPB-Status nachgewiesen wird als auch sämtliche technischen Anforderungen der angestrebten Effizienzgebäudestufe erfüllt werden. Für die Fachplanung und die erforderlichen Nachweise muss ein zugelassener Energieeffizienzexperte für Nichtwohngebäude eingebunden werden.

Gerade bei umfangreichen Sanierungsvorhaben kann der zusätzliche Tilgungszuschuss die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen. Deshalb sollte bereits in der Planungsphase untersucht werden, welches Effizienzgebäudeniveau technisch erreichbar ist und wie sich die möglichen Fördermittel auf die Gesamtinvestition auswirken.

Fünf Prozentpunkte zusätzlicher Bonus für Dämmmaßnahmen ab 2027

Mit der BEG-Novelle 2026 wurde ein weiterer WPB-Bonus angekündigt, der ab dem ersten Quartal 2027 auch bei bestimmten Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle verfügbar sein soll. Vorgesehen sind fünf zusätzliche Prozentpunkte, sodass die Förderung entsprechender Dämmmaßnahmen von regulär 15 auf 20 Prozent der förderfähigen Kosten steigen kann.

Der neue Bonus setzt neben dem WPB-Status voraus, dass die geplante Dämmmaßnahme Bestandteil einer seit dem 1. Januar 2021 im Programm „Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme“ (EBN), Modul 2, geförderten Energieberatung ist. Außerdem soll die zusätzliche Förderung auf höchstens drei Anträge je Gebäude begrenzt werden.

Reine Fenstermaßnahmen und der Austausch von Heizungsanlagen sind von diesem Bonus ausgenommen. Die Einführung ist für das erste Quartal 2027 vorgesehen, wobei die zuständigen Förderstellen weitere Einzelheiten zur praktischen Antragstellung noch veröffentlichen müssen.

Für Eigentümer, die bereits eine Dach- oder Fassadensanierung vorbereiten, kann die angekündigte Förderung bei der Terminplanung eine Rolle spielen. Ob sich eine spätere Antragstellung wirtschaftlich lohnt, hängt allerdings vom jeweiligen Vorhaben und den dann geltenden Förderbedingungen ab.

Einen umfassenden Überblick über die weiteren Änderungen bietet unser Beitrag zur BEG-Novelle 2026 für Nichtwohngebäude.

Wie Unternehmen ihren Sanierungsbedarf ermitteln und Maßnahmen priorisieren können

Bei Unternehmen mit mehreren Nichtwohngebäuden unterscheiden sich die Voraussetzungen häufig erheblich. Während eine ältere Gewerbeimmobilie möglicherweise unter die neuen Renovierungsanforderungen fällt, können andere Standorte aufgrund ihrer bisherigen Modernisierungen oder Wärmeversorgung bereits als gesetzeskonform gelten. Gleichzeitig können sich bei einzelnen Objekten zusätzliche Fördermöglichkeiten ergeben, wenn sie als Worst Performing Building eingestuft werden.

Eine gebäudeübergreifende Bewertung hilft dabei, den tatsächlichen Handlungsbedarf zu erkennen und die verfügbaren Investitionsmittel gezielt einzusetzen.

Am Anfang steht die Auswertung der vorhandenen Gebäudedaten. Energieausweise, Bauunterlagen, frühere Sanierungen und Angaben zur Wärmeversorgung liefern erste Hinweise darauf, welche Objekte unter die gesetzlichen Anforderungen fallen könnten. Für Gebäude, bei denen sich die Betroffenheit auf dieser Grundlage nicht abschließend beurteilen lässt, können weiterführende energetische Berechnungen notwendig werden.

Mit einer Berechnung nach DIN V 18599 lässt sich der Energiebedarf unter Berücksichtigung der Gebäudehülle, der technischen Anlagen und der jeweiligen Nutzung ermitteln. Dabei müssen die unterschiedlichen Nachweisvorgaben des GModG und der BEG beachtet werden.

Nach § 41 GModG ist die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen auf Verlangen der zuständigen Behörde nachzuweisen. Dafür können geeignete Energieausweise oder andere entsprechende Nachweise verwendet werden. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich auch ältere Energiebedarfsausweise heranziehen, weshalb eine neue Berechnung nicht für jedes Gebäude erforderlich ist.

Gesetzliche Fristen und Fördermöglichkeiten gemeinsam betrachten

Ist die energetische Ausgangssituation geklärt, lässt sich die weitere Sanierungsplanung gezielter angehen. Dabei sollte der gesetzliche Handlungsbedarf gemeinsam mit dem baulichen Zustand, ohnehin vorgesehenen Modernisierungen und möglichen Fördermitteln bewertet werden.

Ein Gebäude kann beispielsweise aufgrund der Anforderungen ab 2030 vorrangig betrachtet werden müssen, während bei einer anderen Immobilie eine bereits geplante Fassadensanierung die Gelegenheit bietet, zusätzliche WPB-Fördermittel zu nutzen. Welche Maßnahme zuerst umgesetzt werden sollte, hängt somit von mehreren Faktoren ab und lässt sich nicht allein aus dem Energiekennwert ableiten.

Auch die Wahl des Förderwegs verdient Aufmerksamkeit. Werden zunächst einzelne Bauteile über die BEG gefördert, kann dies eine spätere Effizienzgebäudesanierung verzögern. Für Förderanträge nach den seit dem 21. Juli 2026 geltenden Richtlinien ist zwischen den beiden Förderwegen grundsätzlich eine Wartezeit von drei Jahren nach Abschluss des vorherigen Vorhabens vorgesehen. Bei mehrjährigen Sanierungsprojekten sollte die Maßnahmenreihenfolge deshalb bereits vor dem ersten Antrag feststehen. Insbesondere bei mehrjährigen Modernisierungsvorhaben empfiehlt es sich deshalb, die Reihenfolge der Maßnahmen und die jeweiligen Förderbedingungen vor der ersten Antragstellung aufeinander abzustimmen.

Für größere Gebäudebestände kann daraus eine Sanierungs- und Förderplanung entstehen, die gesetzliche Fristen, erforderliche Investitionen und verfügbare Fördermöglichkeiten für jedes Objekt berücksichtigt.

Energetischen Gebäudebestand und WPB Förderung Nichtwohngebäude prüfen lassen

Welche Nichtwohngebäude müssen bis 2030 energetisch verbessert werden und wo können zusätzliche Fördermittel die geplanten Sanierungen wirtschaftlich attraktiver machen?

Energiekosten 360 unterstützt Eigentümer und Bestandshalter bei der Bewertung ihres Gebäudebestands. Unsere zugelassenen Energieeffizienzexperten für Nichtwohngebäude prüfen die gesetzlichen Anforderungen und den möglichen WPB-Status, erstellen bei Bedarf die erforderlichen Berechnungen nach DIN V 18599 und ermitteln geeignete Fördermöglichkeiten.

Auf dieser Grundlage können Sie anstehende Investitionen gezielter planen und entscheiden, welche Gebäude und Sanierungsmaßnahmen Vorrang haben sollten.

Sie möchten den Handlungsbedarf und die Fördermöglichkeiten in Ihrem Gebäudebestand prüfen lassen? Sprechen Sie uns an, wir begleiten Sie von der ersten Datenanalyse bis zur Bewilligung Ihrer Fördermittel.

Fachstand: 19. Oktober 2026. Die gesetzlichen Anforderungen beziehen sich auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist. Die neuen §§ 40 und 41 treten am 1. Januar 2027 in Kraft. Die Einführung des zusätzlichen WPB-Bonus für Einzelmaßnahmen ist für das erste Quartal 2027 angekündigt. Maßgeblich bleiben die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Förderbedingungen.