Fossile Heizungen Nichtwohngebäude: Welche Kosten und Risiken Unternehmen einplanen müssen

Gas- und Ölheizungen dürfen in bestehenden Nichtwohngebäuden weiterhin neu eingebaut werden. Seit Juli 2026 gelten durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) jedoch neue Anforderungen, die sich langfristig auf die Betriebskosten auswirken können. Hinzu kommen die CO₂-Bepreisung und mögliche Mehrkosten für klimaneutrale Brennstoffe.

Unternehmen, die fossile Heizungen in Nichtwohngebäuden erneuern möchten, sollten deshalb prüfen, ob sich eine neue Gas- oder Ölheizung über ihre gesamte Nutzungsdauer rechnet. Eigentümer vermieteter Gewerbeimmobilien müssen bei der Kalkulation außerdem berücksichtigen, dass sie einen Teil der CO₂-Kosten selbst tragen.

Welche Anforderungen gelten für neue Gas- und Ölheizungen?

Mit dem am 29. Juli 2026 in Kraft getretenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch entfallen. In bestehenden Nichtwohngebäuden dürfen damit weiterhin neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen eingebaut werden. Wer sich für eine solche Anlage entscheidet, muss allerdings berücksichtigen, dass für den späteren Betrieb verbindliche Anforderungen an den Brennstoffeinsatz gelten.

Nach § 43 GModG müssen Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, ab 2029 einen steigenden Anteil ihrer Wärme aus bestimmten klimaneutralen Brennstoffen erzeugen oder die Anforderungen durch gesetzlich anerkannte technische Alternativen erfüllen. Bereits zuvor installierte Anlagen fallen allein durch ihren Weiterbetrieb nicht unter diese neue Quotenpflicht.

Für den Austausch nach einem irreparablen Heizungsausfall sieht das Gesetz zeitlich begrenzte Erleichterungen vor. Wird die Ersatzanlage im Jahr 2028 eingebaut, beginnt die Quotenpflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei einem Austausch ab 2029 darf für zwölf Monate zunächst die zum Zeitpunkt des Ausfalls gegebenenfalls bereits geltende Quote weiter angewendet werden. Danach muss die Ersatzanlage die jeweils aktuelle Anforderung erfüllen. Ein regulär geplanter Heizungstausch fällt nicht unter diese Sonderregelung.

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien ist außerdem entscheidend, wer die Heizungsanlage betreibt. Ist der Betreiber nicht zugleich Eigentümer des Gebäudes, ist nach § 43 Absatz 6 GModG der Anlagenbetreiber für die Einhaltung der Brennstoffquoten verantwortlich. Davon zu unterscheiden ist die Frage, wer die entstehenden Kosten wirtschaftlich trägt. Diese hängt von den jeweiligen gesetzlichen Vorgaben und vertraglichen Vereinbarungen ab.

Für Industrieunternehmen kommt eine weitere Abgrenzung hinzu. Das GModG erfasst die Wärmeversorgung von Gebäuden, jedoch nicht den Energieeinsatz für Produktionsprozesse. Eine Gasheizung zur Beheizung einer Produktionshalle unterliegt daher grundsätzlich den gebäudebezogenen Anforderungen, während ein gasbetriebener Industrieofen zur Erzeugung von Prozesswärme nicht darunter fällt. Werden Raum- und Prozesswärme aus einer gemeinsamen Anlage bereitgestellt, muss die konkrete technische und rechtliche Zuordnung geprüft werden.

Darüber hinaus gelten die Heizungsvorgaben des GModG nicht für bestimmte Betriebsgebäude. Nach § 2 Abs. 2 sind beispielsweise gewerblich oder industriell genutzte Gebäude ausgenommen, die bestimmungsgemäß auf eine Raum-Solltemperatur von weniger als 12 °C beheizt werden. Gleiches gilt für Betriebsgebäude, die jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden. Ausgenommen sind auch Betriebsgebäude, soweit sie aufgrund ihres Verwendungszwecks großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen.

Welche Brennstoffquoten gelten ab 2029?

Für betroffene neu eingebaute Heizungsanlagen sieht das GModG folgende Mindestanteile vor:

Die Prozentwerte beziehen sich auf die mit der Anlage bereitgestellte Wärme. Zur Erfüllung können unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate eingesetzt werden.

Bei der Nutzung dieser Brennstoffe muss der Lieferant mit der Abrechnung bestätigen, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Die Abrechnungen und Bestätigungen sind in den ersten 15 Jahren nach Inbetriebnahme der Heizungsanlage jeweils mindestens fünf Jahre nach der Lieferung aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

Die gesetzlichen Brennstoffquoten können auch durch technische Alternativen erfüllt werden. Dazu gehören Solarthermie, raumlufttechnische Anlagen mit Wärmerückgewinnung und Wärmepumpen-Hybridheizungen.

Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt die Quotenanforderungen bis Ende 2034 beispielsweise dann, wenn sie das gesamte Gebäude versorgt, einen Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent und eine Leistungszahl von mindestens 10 erreicht.

Bei Wärmepumpen-Hybridheizungen sind die Leistung der Wärmepumpe und die Betriebsweise entscheidend. Je nach Betriebsart muss die Wärmepumpe mindestens 30 beziehungsweise 40 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreichen. Für Nichtwohngebäude gelten ab 2040 zusätzliche Nachweispflichten, wenn ein höherer Anteil als 30 Prozent durch die Wärmepumpe angerechnet werden soll. Bei anderen als den gesetzlich begünstigten Betriebsweisen ist ein entsprechender Nachweis bereits ab 2029 erforderlich.

Für Solarthermie gelten vereinfachte Flächenvorgaben nur bei Wohngebäuden. Bei Nichtwohngebäuden muss der Beitrag der Solarthermie durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung nachgewiesen werden, wenn mehr als 15 Prozent auf die Brennstoffquote angerechnet werden sollen.

Über die bereits geltenden Brennstoffquoten hinaus sieht § 42a GModG eine weitere gesetzliche Regelung vor. Bis zum 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung ein Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen, das Brennstoffanbieter zu einem schrittweise steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe verpflichtet.

Das Bundeswirtschaftsministerium hat hierzu im Oktober 2026 erste Eckpunkte veröffentlicht. Demnach soll die Quote 2028 mit einem Anteil von einem Prozent beginnen und bis 2045 auf 100 Prozent steigen. Die Quotenpflicht soll sich zunächst auf Brennstoffe zur Wärmeversorgung privater Haushalte beschränken. Industrie und Gewerbe wären nach diesem Vorschlag ausgenommen. Die konkreten Vorgaben sind noch nicht beschlossen. Von der geplanten Lieferantenquote zu unterscheiden sind die bereits geltenden Brennstoffanforderungen nach § 43 GModG, die auch bei neu eingebauten Heizungen in Nichtwohngebäuden greifen können.

Welche zusätzlichen Brennstoff- und Versorgungskosten können entstehen?

Mit den steigenden Brennstoffquoten verändert sich die Kostenstruktur neu eingebauter fossiler Heizungen. Entscheidend ist dabei, zu welchen Preisen die künftig vorgeschriebenen Anteile an Biomethan, Bioöl oder anderen anrechenbaren Brennstoffen beschafft werden können.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat im Mai 2026 untersucht, wie sich der Bedarf an grünen Gasen und Ölen im Gebäudesektor entwickeln könnte. Nach ihrer Einschätzung steht für die erste Stufe der Brennstoffquoten ausreichend Biomethan zur Verfügung. Langfristig könnte der steigende Bedarf jedoch die heimischen Produktionspotenziale übersteigen. Auch das Umweltbundesamt weist in einer Veröffentlichung vom Oktober 2026 auf begrenzte nachhaltige Biomethanpotenziale und den Wettbewerb mit anderen Wirtschaftssektoren hin. Ob und in welchem Umfang daraus höhere Beschaffungskosten für einzelne Unternehmen entstehen, lässt sich derzeit nicht verlässlich beziffern.

Bei gasversorgten Gebäuden können auch steigende Netzentgelte die Betriebskosten erhöhen, insbesondere wenn sich die Kosten für den Netzbetrieb langfristig auf weniger Gasverbraucher verteilen.

CO₂-Bepreisung: Was gilt 2026 und 2027?

Neben den Brennstoffkosten beeinflusst die CO₂-Bepreisung die Wirtschaftlichkeit von Gas- und Ölheizungen. Die Kosten des nationalen Emissionshandels werden über die Brennstoffpreise an die Verbraucher weitergegeben. Für 2026 liegt der gesetzliche CO₂-Preiskorridor bei 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂.

Am 15. Oktober 2026 hat der Bundestag beschlossen, den nationalen CO₂-Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne auch 2027 beizubehalten. Der Gesetzesbeschluss wurde inzwischen dem Bundesrat zugeleitet, der sich am 20. November 2026 abschließend damit befassen soll. Bis zur Verkündung der Gesetzesänderung gilt die Verlängerung noch nicht als geltendes Recht.

Für 2028 ist die Einführung des europäischen Emissionshandelssystems für Gebäude und Verkehr (EU-ETS 2) vorgesehen. Mit dem Übergang soll sich der CO₂-Preis stärker am europäischen Zertifikatemarkt orientieren. Welche Preise sich daraus in den Folgejahren ergeben, ist derzeit offen.

Für eine langfristige Wirtschaftlichkeitsberechnung bedeutet das, dass die heute bekannten CO₂-Kosten nur einen Teil des Betrachtungszeitraums abdecken.

CO₂-Kostenaufteilung bei vermieteten Nichtwohngebäuden

Für Eigentümer vermieteter Gewerbeimmobilien kommt ein weiterer wirtschaftlicher Aspekt hinzu. Nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz können die Kosten der CO₂-Bepreisung grundsätzlich nicht vollständig auf die Mieter übertragen werden.

Gemäß § 8 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen Mieter eines Nichtwohngebäudes mehr als 50 Prozent der CO₂-Kosten tragen müssen.

Sofern keine gesetzlichen Ausnahmen greifen, verbleibt damit mindestens die Hälfte der CO₂-Kosten beim Vermieter. Vertraglich kann auch ein höherer Eigentümeranteil vereinbart sein.

Versorgt sich der gewerbliche Mieter selbst mit Wärme oder Warmwasser, muss ihm der Vermieter grundsätzlich 50 Prozent der CO₂-Kosten erstatten.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen lassen sich an einem einfachen Beispiel verdeutlichen. Fallen für die Wärmeversorgung eines vermieteten Bürogebäudes jährlich 10.000 Euro an aufteilbaren CO₂-Kosten an, trägt der Eigentümer bei hälftiger Verteilung 5.000 Euro selbst. Diese Ausgaben mindern den Ertrag der Immobilie und sollten deshalb in die langfristige Wirtschaftlichkeitsrechnung einfließen.

Welche Ausnahmen und Abrechnungspflichten gelten?

Die gesetzliche Kostenaufteilung berücksichtigt Fälle, in denen Eigentümer aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben nur eingeschränkte Möglichkeiten haben, die Energieeffizienz ihres Gebäudes oder dessen Wärmeversorgung zu verbessern.

Nach § 9 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz halbiert sich der Vermieteranteil, wenn solche Vorgaben entweder einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung seiner Wärmeversorgung entgegenstehen. Dazu können beispielsweise denkmalschutzrechtliche Beschränkungen oder ein rechtlich verpflichtender Anschluss an ein Wärmenetz gehören.

Werden beide Verbesserungsmöglichkeiten durch öffentlich-rechtliche Vorgaben verhindert, entfällt die gesetzliche Kostenaufteilung vollständig. Der Vermieter muss die entsprechenden Einschränkungen gegenüber dem Mieter nachweisen. Allein hohe Sanierungskosten oder technische Schwierigkeiten begründen keine Ausnahme.

Auch bei der Heizkostenabrechnung gelten konkrete Anforderungen. Vermieter müssen den auf den jeweiligen Mieter entfallenden CO₂-Kostenanteil ermitteln und die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben sowie die Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung ausweisen. Fehlen diese Informationen oder wird der Mieteranteil nicht bestimmt, darf der gewerbliche Mieter seinen laut Heizkostenabrechnung zu tragenden Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen. Das Kürzungsrecht ergibt sich aus § 8 Abs. 3 in Verbindung mit § 7 Abs. 4 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz.

Von der Aufteilung der CO₂-Kosten zu unterscheiden sind mögliche Mehrkosten durch verpflichtende klimaneutrale Brennstoffanteile oder veränderte Gasnetzentgelte. Für deren Verteilung gelten nicht automatisch dieselben Vorgaben. Die mit dem GModG eingeführten Sonderregelungen nach § 5a CO₂-Kostenaufteilungsgesetz beziehen sich ausdrücklich auf Wohnraummietverhältnisse.

Welche Rolle spielt die BEG-Förderung bei der Heizungsentscheidung?

Für konventionelle Gas- und Ölheizungen ist grundsätzlich keine BEG-Heizungsförderung vorgesehen. Bei bestimmten klimafreundlichen Heizsystemen können Zuschüsse dagegen einen Teil der Investitionskosten decken.

Über das KfW-Programm 522 können Unternehmen im Jahr 2026 für förderfähige Heizungsanlagen in bestehenden Nichtwohngebäuden grundsätzlich einen Zuschuss von 30 Prozent der förderfähigen Kosten erhalten. Dazu zählen unter anderem Wärmepumpen, Biomasseanlagen und der Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz. Die tatsächliche Förderhöhe hängt von den jeweiligen Voraussetzungen und den geltenden Kostenobergrenzen ab.

Zum 1. Februar 2027 werden die Förderhöchstbeträge erstmals abgesenkt und anschließend halbjährlich weiter reduziert. Für Wärmepumpen ist bereits im ersten Quartal 2027 eine neue Förderlogik vorgesehen. Die Grundförderung soll auf 15 Prozent sinken, während weitere 15 Prozentpunkte über einen EU-Wertschöpfungsbonus möglich sein sollen.

Eine fossile Heizungsanlage kann in der Anschaffung zunächst günstiger sein als eine klimafreundliche Alternative. Durch die Förderung kann sich dieser Kostenunterschied jedoch verringern. Welche Förderbedingungen und Antragsfristen dabei zu berücksichtigen sind, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag zur Heizungsförderung 2026/2027 für Nichtwohngebäude.

Wie Unternehmen die passende Heizungsvariante auswählen

Für eine fundierte Investitionsentscheidung müssen zunächst die technisch geeigneten Heizsysteme ermittelt und anschließend unter vergleichbaren Bedingungen wirtschaftlich bewertet werden. Dabei sind vier Schritte entscheidend:

1. Wärmebedarf und technische Voraussetzungen erfassen

Grundlage sind belastbare Verbrauchs- und Betriebsdaten sowie die erforderliche Heizleistung. Auch Vorlauftemperaturen, Betriebszeiten und die vorhandene Wärmeverteilung beeinflussen, welche Heizsysteme technisch geeignet sind.

2. Geeignete Heizungsvarianten bestimmen

Neben einer neuen Gasheizung können beispielsweise Wärmepumpen, Hybridanlagen oder der Anschluss an ein Wärmenetz infrage kommen. Bei Wärmepumpen können Anpassungen an der Wärmeverteilung oder eine Erweiterung des Stromnetzanschlusses erforderlich sein. Für Wärmenetze sind die tatsächliche Anschlussmöglichkeit, die angebotenen Versorgungsbedingungen und der verfügbare Zeitrahmen relevant.

3. Wirtschaftlichkeit der Heizungsvarianten bewerten

Für den Vergleich werden die Investitions- und Betriebskosten über einen einheitlichen Betrachtungszeitraum ermittelt. Dazu gehören mögliche Fördermittel, Energieverbrauch, Wartung, Instandhaltung sowie erforderliche Ersatzinvestitionen und Restwerte.

Eine geeignete Grundlage für den Kostenvergleich bietet die VDI 2067 zur Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen. Für eine weiterführende Investitionsbewertung kann die DIN EN 17463 (VALERI) herangezogen werden, die auf der Kapitalwertmethode basiert.

Bei vermieteten Nichtwohngebäuden muss zusätzlich berücksichtigt werden, welche Kosten beim Eigentümer verbleiben und wie sich die jeweilige Heizungsvariante auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirkt.

4. Kostenrisiken und unterschiedliche Szenarien bewerten

Da sich Energiepreise und gesetzliche Rahmenbedingungen während der Nutzungsdauer verändern können, sollte die Wirtschaftlichkeit unter verschiedenen Annahmen untersucht werden. Dazu gehören beispielsweise höhere Biomethanpreise, steigende CO₂-Kosten oder veränderte Strompreise beim Betrieb einer Wärmepumpe.

Mithilfe von Szenario- und Sensitivitätsanalysen lässt sich ermitteln, wie stark einzelne Kostenfaktoren das Ergebnis beeinflussen und unter welchen Bedingungen sich die wirtschaftliche Rangfolge der Heizungsvarianten verändert.

Fazit zu fossilen Heizungen in Nichtwohngebäuden

Technische Zulässigkeit ist nicht mit wirtschaftlicher Planungssicherheit gleichzusetzen. Eine neue Gas- oder Ölheizung kann im Einzelfall weiterhin eine sinnvolle Lösung sein. Ob sich die Investition über die gesamte Nutzungsdauer rechnet, hängt jedoch von den tatsächlichen Kosten und den künftigen Rahmenbedingungen ab.

Gerade weil sich die langfristige Entwicklung der Energie- und CO₂-Preise nicht verlässlich vorhersagen lässt, ist eine belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnung wichtig. Sie zeigt, unter welchen Voraussetzungen sich eine Heizungsvariante rechnet, welche Risiken bestehen und wie sich unterschiedliche Entwicklungen auf die Investition auswirken.

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Energiekosten 360 unterstützt Sie beim wirtschaftlichen Vergleich verschiedener Heizungsvarianten. Wir bewerten die Investitions- und Betriebskosten der infrage kommenden Lösungen, berücksichtigen mögliche Fördermittel und untersuchen die Auswirkungen unterschiedlicher Energie- und CO₂-Preisentwicklungen. So erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung und erkennen, welche Variante unter den jeweiligen Annahmen wirtschaftlich vorteilhaft ist.

Fachstand: 10. November 2026. Der Beitrag berücksichtigt die geltenden gesetzlichen Anforderungen sowie den Bundestagsbeschluss zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes vom 15. Oktober 2026. Für konkrete Vorhaben sind die jeweils geltenden Vorschriften und Förderbedingungen maßgeblich.